民法典关于居住权制度理解和适用

河南文丰律师事务所 纪云丽
2020-09-21 05:13

2020年5月28 日,第十三届全国人民代表大会第三次会议审议通过通过了《中华人民共和国民法典》,将于2021年1月1日起实施。届时中国人纷繁复杂的民事问题,将主要靠民法典1260条法条进行规制调节。民法典的颁布,最大的亮点是在物权篇中增加了居住权制度,立法层面确认了居住权制度,为完善我国的住房保障体系,以及实务中如“以房养老”“公房”等问题提供了制度支持。

一、居住权的定义

《民法典》第三百六十六条“居住权人有权按照合同约定,对他人住宅享用占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要”。通过该条规定可知:

第一,居住权是一种用益物权。居住权规定于《民法典》第三分编用益物权,第三百二十三条对用益物权的定义是“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有的占用、使用和收益的权利”居住权是设立在他人不动产上的占用、使用的权利,属于典型的用益物权。

第二,居住权只能自然人享有。居住权只适用于自然人,不适用于法人或非法人组织。居住权只适用于自然人,对自然人的民事行为能力是否有要求?如果结合居住权的权利基础是合同,是否能推断出应当居住权只适用于有民事行为能力的人?笔者认为,居住权既然是一种权利,主要考察自然人的民事权利能力,对民事行为能力不应做考察,如为未成年人而设立的居住权一样有效,就居住权合同则由未成年人的法定监护人代为签署。

第三,存在居住权的房屋只能用于生活居住,不能用于生产经营。存在居住权的房屋内进行生产经营是否违反法律规定而导致居住权到期?笔者认为应当区分情况,如果居住权人另有居住场所(无论该居住场所是租赁还是购买),居住权所针对的房屋完全用于生产经营,则居住权消灭;如果居住权人在存在居住权的房屋内主要用于生活居住,同时为了生存而进行的正当的经营行为,仍然属于用于生活居住,不导致居住权消灭。

第四,居住权享有的基础是当事人意思自治。居住权是基于合同而设立的,合同的订立最核心的就是当事人的意思自治,房屋所有权人愿意在自己所有的房屋上设立居住权这一项用益物权,居住权人愿意享有这一权利。

第五,居住权只存在于住宅之上。居住权只能存在于使用功能未住宅的房屋,在现实中存在的大量开发商打广告为商住两用的公寓,其不动产证书上记载的功能往往是商业,该类房屋不能设立居住权。

二、居住权合同

《民法典》第三百六十七条:“设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”

居住权合同,应当采取书面形式。《民法典》第四百六十九条:“书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式”“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容,并可以随时调取差用的数据电文,视为书面形式”。结合《民法典》第三百六十八条关于居住权的设立需要进行登记的规定,实践中,居住权合同常规存在的形式应当是纸质的书面合同,预计将来登记机关可能会提供指导文本。

订立了书面的《居住权合同》,但未进行登记,合同的效力如何?权利受损时怎么维护?笔者认为,可以类比现在司法观点较为一致的不动产抵押权,不动产抵押权的设立也需要登记,未进行登记的,不享有抵押权,但未进行登记不影响抵押合同的效力,权利人可以依据合同要求义务人承担违约责任。

三、居住权的设立

《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第一,居住权的设立原则上是无偿的。就居住权制度设立的目的而言,是为了实现特定人生活居住,是为解决生存问题而存在的,因此其原则上应当是无偿的。

第二,居住权的设立有偿是例外。“但是当事人另有约定的除外”,这个规定是否为“小产权房”登记另辟蹊径?集体所有的住宅,通过与他人签订“居住权合同”并进行登记的形式,收取一定转让费用,最终实现“小产权房”的销售,该种模式就目前看并不违反《民法典》的规定,但是《民法典》实施后,相关行政及司法机关“除外”是否明确,只能拭目以待。

第三,居住权的设立,应当登记,不经登记,居住权不存在。《民法典》规定了居住权经登记设立,但是具体向何机关申请,如何办理登记等有待相关机关颁布具体的办理细则。

四、居住权的转让、继承、和设立居住权住宅的出租

《民法典》第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第一,设立居住权的住宅不得出租,这个可以理解,居住权是用于满足居住权人的居住需求的,而出租是为了收益,如果设立居住权的房屋可以由居住权人出租,那么等于所有权人也把所有权中的收益权进行了让渡。但是,居住权必经是基于当事人的意思自治,如果所有权人自愿让渡收益权,法律也不禁止。

第二,设立居住权的房屋是否能进行抵押?首先,设立居住权的房屋,《民法典》中并未禁止设立抵押。笔者认为设立居住权的住宅可以设立抵押,但是实现权力的先后应当根据权利设立的先后衡量,如果居住权设立在前,抵押权设立在后,则抵押权人在实现抵押权时应当优先保护居住权人的权利;如果抵押权设立在先,在抵押物上设立居住权的应当经过抵押权人的同意,未经抵押权人同意不得设立居住权。

第三,设立居住权的房屋能否司法拍卖?债务人为逃避债务就其所有的住宅为其近亲属设立居住权,一方面债权人的合法债权不能实现,另一方面居住权人无偿取得住宅的居住权,在这两个利益冲突时,优先保护谁的权益?这可能也是居住权制度实施后司法机关应当给予明确的一个问题。

五、居住权的消灭

《民法典》第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第一,居住权未依约利用居住住宅,是否导致居住权提前到期?居住权制度实施后,如果居住权人在居住权期限内未经许可将住宅用于出租或经营的,所有权人是否能要求居住权提前到期,居住权提前到期应当怎样实现,是否必须走司法程序?

第二,居住权期限内,居住权人另有住宅,不在设立居住权的房屋内居住,所有权人是否能申请居住权期限提前到期?

第三,居住权消灭后,不办理居住权注销,是否影响其他权利人主张权利。

六、以遗嘱方式设立的居住权的参照适用

《民法典》第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

该条规定,是否可以推断居住权可以以赠与的方式实现,并非必须经过居住权人的同意。

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