借名买房的效力思考——对《民法典》第215条的解读

北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所朱光军

2020-08-26 05:57

【全文】
随着一二线城市和部分三线城市房地产市场的火热，很多城市采取了限购、限贷措施，导致一部分刚需消费者无法在这些热点城市购房，房地产价格的突飞猛进，也使得一部分投资客盯准了这些市场作为投资获利的工具，但苦于没有购房资格，同时，一些单位为解决职工住房困难建设了一部分集资房，这部分集资房价格因为土地属于划拨，建房成本较低，房价每平方米低于市场价几千元，有些职工因为自身资金紧张，或者不愿意要集资房，但也不想让这个难得的机会浪费，于是借名买房的故事便诞生了，故事的主角自然是借名人和被借名人，配角时有时无，存在时就是善意第三人。因为房地产价格的暴涨，利益的诱惑，借名人和被借名人围绕借名买房的效力争锋相对，置朋友情、同学情、亲情于不顾，演绎了一场场诚信与背信的“爱恨情仇”，甚至不惜对簿公堂，裁判者对此亦有不同的理解，有认为双方违反政策规定，借名协议无效的；有认为借名买房不存在，实际上是借钱买房的；但也有认为借名买房是双方真实意思表示，协议有效的。还好，将于明年实施的《民法典》对借名买房的效力有了明确说法，终于让人有了一种拨云见雾的感觉。本人现从借名买房的两起案例，引发的对该行为效力的思考，结合《民法典》第215条的规定，解读立法者对该行为的定性以及处理思路。
案例一
借名人韩某与被借名人高某是战友，高某单位建设集资房，其虽当时住在80年代建设的老楼顶楼，上下很不方便，但因为自身经济困难，所以不打算购买集资房，但也不想浪费这个难得的机会。正好韩某的女儿因为孩子上学在四处找房，而这个房子恰好离学校很近，索性卖给她吧，这样也能落个人情。经与韩某女儿协商，双方签订了房屋转让协议，韩某女儿同意给高某支付5万元转让费，所有的购房款和入住、办证等费用由韩某女儿支付，待房产证办下来5年符合转让条件后，高某协助韩某女儿办理过户手续，如高某反悔须支付违约金10万元给韩某女儿。之后，韩某女儿给高某支付5万元转让费，并支付了全部房款和入住费用，将房屋装修完毕后，办理了入住。居住了三年多后，房屋的价格涨了两倍多，此时，高某拿着单位的一份因房屋是集资房，单位不同意其转让的证明找到韩某女儿，要求韩某女儿将房屋退还给他，他将购房款和转让费装修费退还给韩某女儿。这时，韩某女儿才知道早在一年半前，高某就已经拿到了房屋产权证，但一直没有告诉她。高某女儿坚决不同意退房，高某随即向当地法院起诉，请求确认房屋转让无效，退款退房。韩某女儿随即提起反诉，要求韩某协助其办理房屋过户手续。法院经审理，认为：房屋转让协议是双方的真实意思表示，高某转让的实际上是一种购房资格，其对资格有权利处分，转让协议的内容不违反法律法规的禁止性规定，高某所持单位证明不能作为协议无效的依据。判决驳回高某的诉讼请求，并判决高某协助韩某办理房屋过户手续。
这个案件中法院认可了双方所签的借名买房协议，认为高某转让的是一种购房资格，韩某女儿通过支付转让费的方式购买了这种资格，这种转让资格或者说借名的行为有效，依据是借名买房是双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定。从社会公平正义的角度出发，应该说判决也是对背信弃义行为的一种否定和惩戒。
案例二
2011年，熊小春为规避当时限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买案涉房屋、申请首套购房贷款。2012年，熊小春诉请法院：确认房屋归其所有、侯玉英协助办理房屋过户手续。一审认为：房屋登记在侯玉英名下，熊小春称口头约定借名买房，但未提供充分证据证明，转账凭证仅能证明熊小春支付了购房定金、首期款、部分购房贷款等，不足以推翻侯玉英为登记权利人的权属记载，判决驳回诉请。熊小春不服上诉，二审认为：熊小春递交的证据已形成证据链，双方存在借名委托关系主张属实。侯玉英关于熊小春出资系赠与或借贷关系的主张不能成立。借名买房委托关系合法有效，但熊小春不能基于委托关系直接享有涉案房产物权，对其直接要求确权诉请不予支持。熊小春请求侯玉英协助办理过户手续，因违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，判决驳回上诉，维持原判。广东省高院再审认为：案涉委托关系损害了社会公共利益，应属无效，二审判决认为借名买房委托关系合法有效不当，裁定驳回熊小春再审申请。
住房问题关系国计民生、社会稳定。经济适用房等政策性房本身就是国家为保障低收入家庭住房需求而设，具有极强社会公益性，若允许借名购买，将极大损害低收入者的利益；而限购、限贷政策作为限制各种名目炒房、投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。因此，司法实践中，对于为规避限购、限贷政策而借名买房尤其是政策性房，很多法官会以损害社会公共利益为由，认定借名买房合同无效。在本案中，熊小春为规避当时限贷政策借用侯玉英名义购房贷款行为，损害了社会公共利益，应属无效。无效合同自始无法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，熊小春可另行诉请侯玉英返还购房所付款项。
以上两个案例，从不同角度出发，对借名买房合同或行为的效力作出了截然不同的认定，第一个案例是借名买房人支付了转让费，实际上转让的是一种购房资格，这种资格是权利人对自身权利的有效处分，也是双方的真实意思表示，在不违反法律法规的禁止性规定的情况下，法院应当遵从契约自由的原则，认可借名买房合同的效力，弘扬诚实信用的基本原则。而第二个案例，虽然双方没有签订借名买房合同，但是通过转账凭证等证据能够形成证据锁链，足以认定双方之间不是借钱买房的债权债务关系，而是借名委托关系，实际上就是借名买房的合同关系。二审认定借名委托关系有效，但因违反当地的限贷政策无法履行，判决驳回原告诉请，再审则直接以借名委托关系即借名买房合同关系违反了当地政府的限贷政策，损害了公共利益判决无效。因为限贷政策是为了保障低收入群体的住房需求，遏制投资、投机炒房而设立，体现的是社会的公平性。而借名买房则给了投资客甚至投机客可乘之机，让他们能够钻营获利，破坏了这种公平性，因此对这种行为的效力应给与否定评价，即确认借名买房合同或者借名买房行为无效。
实际上，借名买房这种方式虽然其效力可能存在被肯定的情况，但也存在着各种不确定的风险，主要有：
（1）被借名人在房屋产权证办下来后未给借名人办理过户之前，因外欠债务，被债权人申请诉讼保全或执行导致房屋被法院查封。
（2）被借名人在房屋产权证办理下来后，私自将房屋出售或抵押给第三人产生的风险。
（3）被借名人在房产证办理下来后，离婚诉讼时，配偶一方提出将借名购买的房产作为夫妻共有财产分割的风险。
（4）房屋产权证办理下来后，被借名人死亡，借名购买的房产被作为遗产由继承人分割的风险。
其中第一种风险发生率较高，而且，在已有的生效判决中，也有法院确实驳回了借名人提出的以自己为房屋产权人为由的执行异议。
《民法典》第215条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。
从该条规定分析后可以看出：有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，虽然在合同成立时生效。虽然合同是发生物权变动的主要原因，但它属于债权法律关系范畴，其成立以及生效应该依据合同法来判断，法律界将这种合同看成物权变动的原因行为。即使未办理物权登记，也不影响合同的效力。但合同有效并不能必然导致物权变动的结果，不动产物权的变动在登记时生效，依法成立生效的合同或许不能发生物权变动的结果，有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身分别属于不同情况，不应将二者等同。
就此而言，借名人和被借名人订立的借名买房合同就是双方就房屋物权转让而订立的，这份合同虽然可能被认定为有效，但并不必然发生物权变动的结果，而不动产物权的变更，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，即使借名买房合同有效，在未进行变更登记之前，物权仍旧未发生变动，仍旧在被借名人名下，被借名人仍旧是物权人。
同时《民法典》第221规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其它不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
再次结合到双方为转移物权而签订的借名买房合同上，在合同生效后，为保证物权的实现，借名人应当向登记机构申请物权预告登记，成为权利人，从而取得排除物权人处分房产的权利。在能够进行不动产登记时，及时申请物权变更登记，成为真正的物权人。
《民法典》物权编关于物权的设立、变更、转让和消灭一章中不动产登记15个条款中，每一条都有“登记”，可以说登记贯穿该章节的始终，物权为什么要登记才设立，变更、转让物权也必须登记才生效，不仅仅是因为登记便于明确权利归属，更深层次的原因在于登记后，不动产登记簿可以对外公示，而“公示”才是物权的最显著特征，因为不动产无论是对于企业、组织还是个人都属于大额甚至是巨额财产，有了公示才会准确区分权利归属，有了公示，才能避免权利纷争，有了公示，才能防止物权人权利的滥用。物权经公示后，尽管尚未发生变更，但相对人完全可以通过查阅不动产登记薄充分了解物权现状，登记人是谁？不动产有无被查封或者限制权利，预告登记的权利人是谁一目了然，如果相对人未尽此谨慎注意义务，当然就应当自行承担相应责任。
就此而言，按照《民法典》第215条的规定，借名买房合同虽然因未损害社会公共利益被认定有效，但在未设立物权预告登记之前，依旧是危机重重，形同一纸空文，无法对抗物权登记权利人的债权人对不动产申请保全、执行的风险，也无法对抗登记物权发生婚内财产分割和作为遗产被继承的风险，也就是说，借名买房行为虽然有效，但在物权发生变更登记之前，房屋产权属于也应当属于被借名人所有！
【作者简介】
朱光军，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所专职律师，乌鲁木齐仲裁委员会仲裁员，吐鲁番仲裁委员会仲裁员。