热点城市面临最难出租季：租金普降空置期近50天租客都去哪了？

21世纪经济报道张敏

2020-07-14 07:23

从市场表现来看，租赁需求大幅缩减，使得不少房源的空置期延长，近两个月的成交周期已是常态。在这一过程中，虽然疫情是导火索，但在经过此前的快速扩张后，租赁市场的深度调整似乎也已到来。

又到一年续租时，租住在北京市朝阳区芍药居的小刘惊讶地发现，当她在6月末续签租赁合同时，房东和中介居然“罕见”地未提涨价要求。过去三年，小刘一直租住在该小区的一间一居室内，租金“每年一涨”。

经纪人告诉小刘，这是因为最近市场不好。在同一小区内，此前曾有房主上调租金，并导致原有租客流失。在房屋空置了近两个月后，房主又不得不降价租出，租金甚至低于涨价前。

贝壳研究院发布的一组数据显示，今年6月，北京市平均租金为84.4元/平方米·月，比去年同期下跌5.0%。

北京并不是市场最惨淡的城市。前述机构发布的数据显示，今年6月，18个重点城市的租赁交易量普遍下滑，平均租金水平同比下降10.9%。近期，我爱我家研究院，58同城、安居客平台等机构做出的监测，也得出了类似的结论。

今年上半年，12 个热点城市租赁成交总量比上年同期下降近三成。人民视觉

市场“寒冬”

最近几年，热点城市租赁房源的供应规模总体保持稳定，租赁需求亦稳步上涨。其中，春节后务工人员返城、暑期高校毕业生就业两个时点，是租赁需求集中释放的阶段。

由于疫情影响，今年的首个传统租赁旺季并未在2月如期出现。此后虽然疫情得到控制，复工复产有序启动，但租赁需求仍未恢复到往年的水平。

在此情况下，空置期延长、交易量下降，成为最直接的市场表现。

我爱我家研究院的数据显示，今年上半年，12个热点城市租赁成交总量比上年同期下降近三成。其中，北京约下降23%，武汉、杭州两城降幅则达到6成以上。受此影响，热点城市租金价格有不同程度的下滑。

在交易环节，很多房屋的空置期明显延长。贝壳研究院指出，今年2月和3月，热点城市的租赁房源成交周期超过60天，此后虽然有所下降，但到6月，这一周期仍然接近50天，比去年6月延长了12天左右。

事实上，今年以来，不少热点城市发布了人才新政，并给予落户名额和租房补贴。但和疫情影响带来的缺口相比，差距仍然明显。

诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人才、降低成本”呈常态，失业率呈现上升迹象，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。

我爱我家在一季报中指出另一个趋势——疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化”。

近期，北京多家经纪机构和业主向21世纪经济报道感慨“客户流失”。今年以来，由于“工作变化”“未返京”等原因造成的未续租情况，要明显高于往年。

因市场降温，一些机构开始“反向操作”。近几个月来，自如、蛋壳、相寓等大型机构与部分业主展开协商，试图下调房源委托价格，从而降低成本。其中，个别房源的委托租金降幅接近30%。由于很多房源尚在委托期内，此举引发了大量合同纠纷。同时，这些机构在部分区域暂停拿房，明显放缓了扩张步伐。

贝壳研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式长租公寓品牌新开门店93家，新开店率为8.2%，低于去年全年71.8%的水平。部分知名长租公寓品牌门店数量负增长，部分门店关停。一些尾部公司甚至出现资金链断裂、倒闭等情况。

同时，房企进军租赁市场的热情也大大降低。据统计，截至2019年底已有44家大型开发商开展长租公寓业务，而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。

回归常态？

由高校毕业生推动的第二个传统租赁旺季，通常出现在每年6月到8月。但从市场表现来看，开局并不顺利。

事实上，这部分需求降温的端倪早已出现。我爱我家研究院的统计显示，今年上半年，12个热点城市中，20-25岁年龄层的租赁需求占比为17.7%，明显下滑，这是由于疫情导致大部分大中专毕业生就业时间延后，租赁需求也有所缩水。

该机构认为，7月为毕业季，预计租赁市场或较6月有所好转。但鉴于目前多数城市新增市场需求持续收紧，经济也尚在恢复中，叠加全国疫情存在的不确定因素，租赁市场很难大幅升温。

在价格端，由于新增需求的持续收紧，供需矛盾加剧，各城市租金上涨的可能性减小，加上地方政府对价格的严格把控，租金波动不会很大。

贝壳研究院也指出，视疫情影响的不同，下半年不同城市的租赁市场会维持“低温”或“中温”态势。虽然市场供需关系会趋于缓和，但租客仍然掌握更多的主动权和议价空间，因此价格也不会大幅上涨。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，即使不考虑疫情因素，市场也会出现自发调整。

他向21世纪经济报道表示，2017年到2018年，长租公寓运营机构进入高速扩张期，一些机构以明显高出市场价格的水平获取房源。受此影响，热点城市的租金水平一度出现明显上涨。

但在消费端，租房者对价格的忍耐力相对有限，过高的价格会对需求产生挤出效应。因此，在经过此前的非理性发展后，未来一到两年，租赁市场会告别高增长，价格也将回归稳定。在此过程中，热点城市陆续推出的公租房、集体土地租赁房等租赁品类，也会起到平抑市场租金水平的作用。

历史数据显示，多年来，热点城市的租金一直维持上涨态势，部分年份上涨明显。但从去年下半年开始，价格明显下降。

以北京为例，根据贝壳研究院的数据，2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月，2020年6月为84.4元/平方米·月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这期间，北京经历了两次增速超10%的租金快速上涨期，一是2013年，二是2016年-2018年。但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。