中央重提房地产税!这次,房价要降了?

功夫财经 今纶
2020-05-22 06:12

这两天,关于房地产税的新闻又刷屏了。

因为在有关部门发布的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》里提到“稳妥推进房地产税立法”,所以不断有人问我:“收房地产税会压低房价吗?什么时候会收房地产税?”

这是和公众利益相关的热点话题,我们可以从地方政府收入的可能变化出发来讨论这个话题。

还是卖地爽,一卖解千愁

那么,收房地产税会压低房价吗?不知道。因为现在连立法程序都没走,基本的框架都没看到,至于税率更是“神龙见首不见尾”,也就是说连分析判断的对象都没搞清楚,如何下结论?

从中国的国情出发,即使未来推出房地产税,一定会力求一个“稳”字,就是会避免市场的大起大落。“稳”在房产价格上表现为小幅震荡,在税率上大概率是低税率,这样摁住鹅拔鹅毛,鹅才不会叫唤。久而久之,也就麻木了,习惯了,成本也就自己消化了。

不过,随着时间的推移,税率是否会提高,这就更是走一步看一步的事儿了,现在没法预测。

还有一点,很多人一直没搞清楚:收房地产税的目的不是压低房价,即使有一点压低的作用,也是副产品,收房地产税的目的是解决地方政府的收入问题。

绝大多数地方政府是很缺钱的,尤其是一些希望在短期内让基建上一个档次的城市,更是缺钱缺得慌。

2018年,全国土地收入是65096亿元,2019年比2018年增长了11.4%。而且这一收入已经连续四年双位数增长,你是地方官你也会觉得卖地很爽。去年卖地收入的冠军杭州收了2836亿,连上海这样对土地投资依赖度比较低的城市,去年卖地也收了1992亿(上海的经济盘子比较大)。

上海的财力是很强悍的,不过据《界面新闻》报道:2020年1月15日,上海市政府工作报告指出,2019年地方一般公共预算收入增长0.8%,相比5%的预期增速,下降4.2个百分点。

上海市长应勇表示,今年政府将继续带头过“紧日子”,各部门一般性财政支出一律压减10%以上,部门经费全部取消。

上海都要过“紧日子”,西部那些贫困山区的县城呢?公务员、事业单位、教师的工资从哪里来?还是卖地爽,一卖解千愁。招商引资多麻烦,跑项目,办手续,提供服务,最后还要看企业运营得怎么样,慢慢熬才有可能有比较可观的税收。还有极大的可能是看起来风光,其实人家是来圈地的,没啥税收。所以,你说不卖地怎么办?

地方政府不是铁板一块

不过,目前的情况正在走两个极端:一个极端是深圳、东莞这样的城市,没什么地可以卖。比如深圳去年卖地收入才680亿,全国排名第27,排在佛山、嘉兴、无锡、西安的后面;东莞卖地才482亿,全国排名第38,甚至排在太原、沈阳、长春的后面。

另一个极端是大量的三四五线城市土地储备丰富,但是卖不动,据克而瑞监测数据,在3月1日至4月19日期间,重点监测城市共计有79宗地流拍。就城市分布来看,流拍地块主要集中在三四线城市,占比达65%,流拍率亦是最高达16%。

换言之,卖地卖得爽,而且有地可卖的其实只是部分一二线城市。绝大多数三四五线城市在考虑的一件事其实是:如何拯救楼市?什么时候发“止跌令”?如何游说开发商继续买地?中国的房地产市场以及土地拍卖市场,早就是冰火两重天。

在中央文件中首次明确提出房地产税立法是什么时候?2013年11月12日,中共十八届三中全会全体会议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,这是中央文件中首次明确提出房地产税立法,而且房地产税是《决定》中唯一明确表示要加快立法的税种。

为什么在2013年会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”?

因为2013年的情况和2020年有某些相同之处:2013年房地产市场的真实写照是:一边是一线城市连续20余月的高涨(2020年深圳楼市高涨),一边是温州等城市连续26月下降;一面是“地王”迭出频遭哄抢,一面却是无人问津。简单一句话:有的城市要减肥,有的城市要加餐。

所以,房地产税在2013年被首次提出,以及在后续几年被陆续提到,并不是空穴来风,更不是民间的呼声被高度重视,而是在吃土地这块蛋糕的过程中:有人吃不到(卖地卖不动),有人没得吃(基本没地可卖,或者能卖的土地不多)。

深圳的经济这些年增速有所放缓,高房价是“第一功臣”,不但成功把华为的部分机构、公司逼到了东莞,而且每年还有一些优秀企业,因为高房价导致的高成本被迫外迁:据南方都市报报道,2018年,深圳有91家规上工业企业出现外迁情况,约占规上工业企业总数的1.1%,累计在深工业总产值599.7亿元,占当年全市规模以上工业总产值的1.95%。同年,深圳的卖地收入才449亿。

深圳近三年外迁的192家企业中,电子信息制造企业共计27家,占全部外迁企业的37.5%所以,在是否要收房地产税这个问题上,地方政府并不是铁板一块。

房地产税何时瓜熟蒂落?

4月28日,深圳市住建局局长张学凡在深圳本地的一档节目中,就近期楼市的一些热点问题做了回应。他表示:"对于房价上涨,我们准备了很多手段。比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,我们接下来也可以考虑房地产税问题"。

这是国内城市的住建局局长首次在公开场合,谈到为了对付房价上涨“考虑房地产税”。他为什么提到房地产税?

一方面固然是因为深圳饱受高房价新闻困扰,需要做一个姿态,另一方面,深圳每年卖地收入几百个亿,卖地收入在全国排到20多名,又不是一年卖地几千个亿,而且因为高房价还损失了不少优质企业,何苦来哉?

所以说,虽然短期内的确没有可能开征房地产税,今年的说法是“稳妥推进房地产税立法”,其实意思就是慢慢推,不着急。自2013年以来,已经六七年过去了,其实已经够稳妥了,为什么还要继续稳妥下去,因为怕呀!

大家都知道房地产在某些人眼里是“稳经济神器”,现在经济形势严峻,至少它还是部分一二线城市的“稳经济神器”吧,那么就让它们继续用,稳住再说,这是正常的选择。

还有一个至关重要的因素是:有些城市的土地储备丰富,卖得还不错,而且房地产市场也不错,正在兴头上,它们是反对收房地产税的。那么,就等一等。

不过,大趋势很明显:越来越多的城市会和深圳一样面临土地资源非常紧张的状况。

早在2011年6月,《南方日报》就曾报道:东莞的土地开发强度已超过43%,是香港的两倍多,土地资源十分紧张。几天前,国家信息中心发布2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判,2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度出炉,北上广深都在倒数五名之内,房地产开发投资占GDP比重都不算高,最高的才13.1%。

这一方面说明这些城市的产业结构更丰富更多元化,另一方面也说明这些城市的土地储备在快速下滑,未来,随着可拍卖土地资源的继续减少,这些城市会做什么选择,不言而喻。

当城市卖地收入逐渐减少,未来一年只有几十亿卖地收入的时候,如果经过评估,收房地产税的好处能超过卖地收入,会有越来越多的城市希望并且赞同收房地产税,无关其他,只关利益。

至于那些卖地卖不动的三四五线城市,虽然话语权有限,但是既然卖地卖不动,房价也不给力,那么,搭便车跟着收一波房地产税其实也是理性选择。

房地产税何时瓜熟蒂落?取决于卖地收入和收房地产税,哪一个对地方政府更有利。当然,也不可能一直等到所有城市无地可卖,才加快走立法程序,只要重要城市(一二线城市)的地都卖得差不多了,收税比卖地更划算了,立法程序就会加速。

每次谈房地产税立法,总有人说:“官员怎么可能自己立法收自己的税?”各位,现在这个反腐力度,即使是猪油蒙了心的贪官,收好处敢收房子的一定是智商需要充值的。

不要拿乞丐的思维去考虑人家的理财方式,这个阶段还在折腾房子的真的就是一般土豪,以及没有什么背景出路的屌丝出身的企业家、职业炒家、金领、少数白领。

至于说重复收税的问题,以及“这土地不是我的,我不交税”的说辞都很对,很多学者都说过,但是我相信房地产税立法未来一定会通过,你信不信?理由可以写十本书。

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