在全球经济衰退环境下,中国房价为何上涨?

新浪财经 宪容易
2020-05-05 06:44

2020年4月《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》(以下简称《报告》)显示,反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数表明全国核心城市房价出现恢复性回升。2020年3月,核心城市综合房价已经高过了2020年春节前的水平,同时也高于2019年全年最高房价。同时,国家统计局的数据也显示,3月份全国70个大中城市,房价上涨的城市有38个。


纬房城市分级指数显示,一线城市近3个月房价累计上涨1.47%,涨速稳中略高。近3个月二线城市房价累计上涨0.59%,三线城市房价累计上涨0.75%,四线城市房价累计上涨0.28%,房价相对稳定,未因疫情冲击出现下降。即整体而言,在新冠病毒疫情还有蔓延与恶化,全球经济已经进入衰退的环境下,中国的房价还是在上涨。就如有人所指出,市场经济的铁律在中国的房地产市场不适应!


事实上,到4月29日为止,全球新冠病毒确诊人数达到307万人以上,死亡人数超过了20万人以上。美国5个星期申请失业救济人数达到2650万人以上,英法等5国申请失业救济人数达到3000万人以上。全球经济进入衰退已经成了定局。经济进入衰退,各国的房价下跌是一种趋势。没有哪一个国家会在经济衰退的条件会出现房价上涨的。但是很奇怪,中国经济面临着全面下跌时,房价则还在上涨。


中国的房价在上涨,可能有人会认为中国经济已经走出疫情之困境,经济开始复苏,再加上在全国疫情暴发后几个月的住房销售急剧下降,积累几个月的住房需求,所以住房供求关系变化,即供不应求而导致房价的上涨。但是,实际情况并非如此。


根据央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%。其中有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%。即使住房供求情况最为紧张的一线城市,如北京与上海,其家庭住房拥有率仍然很高。目前北京户均套数只有约0.96,上海则约1.06。也就是说,就中国的城镇居民来说,中国城镇居民住房的拥有率是世界上最高,没有哪个国家居民的住房拥有率会达到96%这样的程度。


中国居民住房拥有率高于世界各国,到目前为止,中国居民的住房根本上就不存在供不应求的问题。在住房租赁市场,许多三四线城市居民手中持有的住房根本上就租不出去,最后只得以更低的价格出租。我同学就告诉我,他们东北老家的住房只能压低价格才能租出去。即使一线城市深圳,最后也有报告指出,别看最近深圳的房价又在暴涨,但是深圳住房租赁市场已经开始有不少房子不能出租,才能不断压低租金。


还有,国家统计局的数据显示,1-3月份,中国商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1-2月份收窄13.6个百分点。其中,住宅销售面积下降25.9%,办公楼销售面积下降36.2%,商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元,下降24.7%,降幅比1-2月份收窄11.2个百分点。其中,住宅销售额下降22.8%,办公楼销售额下降36.8%,商业营业用房销售额下降39.8%。


也就是说,尽管在疫情暴发之后,国内许多城市的房价还在上涨,但是全国性封城禁足令让全国各城市的住房销售全面下跌,无论是住房销售面积还是住房销售金额都如此,而且跌幅都达到四分之一以上。如此高需求下降,按照市场经济的一般规律,商品需求急剧下降,肯定会导致价格快速下降。但是中国的住房市场则反其道而行之,房价不仅没有下降,反之在上涨,何也?


是真的中国的房地产市场打破的市场经济的铁律了吗?非也!最为关键的问题在于当前中国的房地产市场不是消费为主导的市场,而是以投资为主导的市场。也就是说,中央政府强调中国房地产市场的定位为“只住不炒”,房地产市场是以消费为主导的市场,但这个原则到地方或是没有落实,或是刻意不落实,说了这样多年,仍然是以房地产投机炒作盛行为主导的市场。比如,最近深圳和上海又掀起的豪宅炒作之风,每一套住房都在几千万元以上,这些住房根本上与住房基本消费需求无关,但这种炒作为何会风生水起,最根本的问题就在于深圳和上海的炒作住房者又在利用优惠的银行金融杠杆炒作住房。如果没有银行优惠的信贷政策,这些住房炒作者根本上就无法涌入房地产市场。上海和深圳的情况是这样,三四线城市的房价上涨的情况也是如此,只不过其炒作之风没有深圳与上海之烈而已。


针对这种情况,中央职能部门该检讨现行的房地产政策的时候了,即如果仅是提出房地产市场的“只住不炒”这个原则性的市场定位,不能把这种市场定位用经济杠杆具体化(信贷政策及税收政策),要遏制中国的住房投机炒作之风是不可能的。在中国,只要有利可图,只是通过道德说教能够起到作用不大,而是要通过严厉的经济杠杆出手才能遏制当前中国住房市场这股炒作之风。全球经济都面临巨大衰退,中国房价上涨只是会降低中国经济应对全球经济衰退风险的能力。中国政府不可任随让它发展。
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